Ratsinformation der Stadt Wesel

Wärmedämmung an Fassaden

BezeichnungInhaltBezeichnungInhalt
Name:FB 1/2161/12  
Aktenzeichen:23 31 07 Gestattung Allgemein
Art:Vorlage zur Kenntnis  
Datum:09.01.2012  
Betreff:Energetische Sanierung von Hausfassaden
hier: Antrag der CDU-Fraktion vom 09.01.2012
Anfrage der FDP-Fraktion vom 09.01.2012
DokumenttypBezeichnungAktionen
Dokument anzeigen: Vorlage Dateigrösse: 179 KB Vorlage 179 KB
Dokument anzeigen: Anlage 2 Tischvorlage zur Vorlage 1261 - 12 Dateigrösse: 297 KB Anlage 2 Tischvorlage zur Vorlage 1261 - 12 297 KB
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25.01.2012Ausschuss für Stadtentwicklung5Kenntnisnahme 
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Inhalt:

Sachdarstellung/Begründung zur Kenntnis:

Im Zuge der energetischen Sanierung von Hausfassaden durch Anbringung von Wärmedämmungen kommt es zunehmend zu einer Überbauung angrenzender städtischer Grundstücke. Verstärkt treten diese Fälle im Innenstadtbereich auf, da die Gebäude dort überwiegend grenzständig errichtet sind. Die Eigentümer kommen in diesen Fällen auf die Stadt zu, werden entsprechend informiert und beantragen sodann die Zustimmung zur Inanspruchnahme des städt. Grundbesitzes; einer bauordnungsrechtlichen Genehmigung bedarf es in diesen Fällen (reine Wärmedämmung) nicht.

 

Soweit die Überbauung keine übermäßige Einschränkung der Verkehrsfläche zur Folge hat, werden entsprechende Anträge stets positiv beschieden und ein Gestattungsvertrag, der auch die Zahlung einer Überbaurente zum Inhalt hat, abgeschlossen. In der Vergangenheit wurde allen Anträgen entsprochen. Seit 1980 wurden für diesen Zweck (Wärmedämmung) insgesamt 21 Verträge abgeschlossen. Der Abschluss erfolgte dabei stets im Einvernehmen mit dem jeweiligen Bauherrn. Maßgebend hierfür war sicherlich auch der sich durch die Wärmedämmung für den Eigentümer ergebende wirtschaftliche Vorteil (Wertsteigerung des Objektes / bessere Vermietbarkeit aufgrund geringerer Energiekosten).

 

Im jetzt diskutierten Fall hat der Eigentümer weder die nach der Gestaltungssatzung „Großer Markt“ erforderliche Zustimmung zur Fassadengestaltung noch die privatrechtliche Zustimmung der Stadt zur Inanspruchnahme der städt. Fläche beantragt. Eine vorherige Erörterung des Sachverhaltes war – anders als sonst üblich - daher nicht möglich. Die Überbaurente liegt in diesem Fall bei  einmalig 189,44 €.

 

Die rechtlichen Grundlagen zum Überbau und der Festsetzung einer Überbaurente finden sich

 

·        in den §§ 912 – 915 BGB

·        in § 23 a Nachbarrechtsgesetz NRW 

 

Während die Regelungen des BGB sämtliche Arten des Überbaus erfassen, ist der in 2011 neu in das Nachbarrechtsgesetz NRW aufgenommene § 23 a  speziell auf den Fall der Wärmedämmung bei grenzständigen Gebäuden abgestellt.

 

Er regelt in Abs. 1 nunmehr explizit, dass der Eigentümer des benachbarten Grundstückes eine Überbauung für diesen Zweck dulden muss soweit diese die Benutzung seines Grundstückes nicht oder nicht wesentlich einschränkt und eine Wärmedämmung nicht auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand vorgenommen worden kann. Eine wesentliche Beeinträchtigung wird dabei angenommen, wenn die Überbauung in einer Tiefe von mehr als 0,25 m erfolgt.

 

In Abs. 5 ist sodann geregelt, dass dem Eigentümer des betroffenen Grundstückes ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten ist, wobei die Ausgleichszahlung die Höhe des Bodenrichtwertes nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird wieder auf die Regelungen der §§ 912 – 915 BGB verwiesen.

 

Mit Fällen, in denen die Überbauung erst im 1. OG beginnt, hat sich der BGH in seinen Urteilen vom 19.12.1975 und 04.04.1986 befasst. In diesen Urteilen wird festgestellt, dass auch das bloße Hineinragen in den Luftraum eines anderen Grundstückes den Tatbestand des Überbaus erfüllt und sich auch nichts Gegenteiliges ergibt, wenn es sich bei den überbauten Grundstücken um öffentliche Straßen handelt.

 

Die Überbaurente wird bislang unter Berücksichtigung folgender Parameter ermittelt:

 

·        Umfang der überbauten Fläche

Anrechnung der Fläche zu 100 % bei einer Überbauung im EG

Anrechnung der Fläche zu   50 % bei einer Überbauung im OG

·        Wert des Grundstückes

·        Restnutzungsdauer des Gebäudes

·        Liegenschaftszins entsprechend der jeweiligen Nutzung

 

Die Anbringung von Wärmedämmungen hat in der Regel nur eine geringfügige Überbauung zur Folge. Insoweit liegt die Überbaurente – wie im vorliegenden Fall - zumeist im unteren dreistelligen Bereich.

 

Eine noch nicht abgeschlossene Umfrage in den Nachbarkommunen hat ergeben,  dass zur Regelung des Überbaus ebenfalls Gestattungsverträge abgeschlossen und auch eine Überbaurente bzw. eine teilweise pauschalierte Anerkennungsgebühr festgesetzt wird.

 

Hinsichtlich der Erfassung des städt. Grundbesitzes in der NKF-Bilanz sei darauf hingewiesen, dass die Einräumung des Überbaurechtes  – sofern damit eine Wertminderung des städtischen Grundstückes verbunden ist -  bilanzrelevante Auswirkung hat.

Die Stadt Wesel hat sich erfolgreich für die Programme Fassadensanierung und Modernisierungsberater beworben. Die Festsetzung von Überbaurenten bei entsprechenden Maßnahmen steht im Widerspruch zu dieser Initiative, ist letztlich aber der derzeitigen Gesetzeslage geschuldet.

 

Gemäß § 90 der Gemeindeordnung NRW ist die Gemeinde verpflichtet, Vermögensgegenstände wirtschaftlich zu verwalten. So darf sie Vermögensgegenstände, die sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben nicht mehr benötigt, in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußern. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn  ein besonderer Grund dies rechtfertigt. Diese Regelung gilt analog für die Überlassung von Vermögensgegenständen, somit auch für die Überlassung von städt. Grundstücksflächen in Fällen des Überbaus.

 

Wie das OVG Münster in der Begründung seines Urteils vom 5.8.1982 (15 A 1634/81) hierzu ausführt, wird mit dieser Regelung der mit dem Rechtsstaatsprinzip und dem Willkürverbot verbundene Grundsatz verwirklicht, dass der Staat kein Recht zu Geschenken hat. Eine nicht durch soziale Einzelfallerwägung veranlasste, lediglich auf den persönlichen Vorteil einzelner Erwerber zu Lasten der übrigen Gemeindeeinwohner abzielende Maßnahme kann eine solche Ausnahme nicht begründen.

 

Nach Auffassung der Verwaltung ist ein Verzicht auf die Festsetzung einer Überbaurente mit Blick auf die vorgenannten Regelungen nicht ohne Weiteres möglich. Insbesondere können unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgrund-

satzes für den inneren Kern der Innenstadt keine Sonderregelungen getroffen werden.

 

Inwieweit für das gesamte Stadtgebiet auf die Festsetzung einer Überbaurente im Falle von Wärmedämmungen verzichtet werden kann, bedarf unter Berücksichtigung vorstehender Ausführungen einer eingehenden Prüfung. Für den Fall, dass ein entsprechender Verzicht rechtlich möglich sein sollte, bedarf es hierfür eines entsprechenden Ratsbeschlusses.

 

Die Verwaltung schlägt vor, das Thema Überbau zur weiteren Beratung an den Wirtschaftsförderungs- und Grundstücksausschuss zu verweisen und laufende Fälle bis zu einer abschließenden Entscheidung auszusetzen.

 


Anlagen